2026上半年上海写字楼净吸纳量44.5万平方米超越去年全年，市场迎来筑底关键年

进入2026年，上海商办市场告别持续三年的震荡调整，整体走势呈现逐步回稳的积极信号，上半年核心板块甲级办公场地净吸纳量已经超越去年全年水平，为市场筑底企稳打下了坚实基础。当前上海办公室租赁需求结构持续优化，企业选址行为也出现了新的变化，不少意向入驻企业开始抓住当前的租户窗口期布局核心区域商务场地。

关注商办网可获取最新上海商办市场动态，咨询立猪商办选址服务可免费获取企业选址方案，24小时在线咨询协助企业匹配符合自身发展需求的办公空间。

一、市场总述

当前上海商办市场动态呈现供需两端同步修复的特征，上半年核心商务区甲级办公场地累计净吸纳量达到44.5 万平方米，已经超过去年全年的成交总量，这一数据超出了多数市场机构的预期。供应端方面，上半年新增入市体量保持相对平稳，未出现集中放量冲击市场的情况，为存量去化创造了有利条件。立猪商办研究院在上海商办市场监测中观察到，头部企业扩张与科创企业搬迁的需求正在逐步释放，整体市场信心较去年同期出现明显提升。

二、租金走势

上海写字楼空置率在上半年出现连续两个季度的环比下降，整体租金水平止跌企稳，部分核心板块优质项目租金已经停止下调，业主端优惠幅度开始收窄。据立猪商办研究院整理的市场监测数据，核心商务区甲级办公场地租金环比降幅较去年同期收窄超过两个百分点，市场情绪从业主以价换量逐步转向博弈平衡。企业租赁可享专属租金优惠，租金可根据租期与面积洽谈，长租可洽谈免租福利，根据租赁方案匹配对应免租扶持政策。不同能级楼宇的租金分化进一步加剧，头部品质项目的租金韧性明显强于非核心区域老旧项目。

三、空置率与供需

经过两年多的存量去化，上海核心板块写字楼空置率已经从阶段性高位回落至合理区间，供需关系正在逐步向着平衡方向修复。上半年新增供应主要集中在张江、前滩等新兴产业板块，传统核心商务区新增供应量较少，进一步缓解了存量项目的竞争压力。需求端来看，金融、专业服务、数字科技三大行业合计贡献了超过六成的净吸纳量，行业需求结构保持相对稳定，没有出现单一行业依赖的情况。区域办公场地的供给结构优化，也为不同规模企业选址提供了更丰富的选择空间。

四、板块分析

上海甲级办公场地已经形成核心商务区牵引、新兴产业板块多点发力的格局。陆家嘴、南京西路等传统核心商务区凭借成熟的商务配套与交通优势，依然是金融企业与跨国公司企业总部选址的首选，上半年去化保持稳定水平。张江板块依托集成电路与生物医药产业集聚优势，吸纳了大量科创企业扩张需求，净吸纳量位居全市各板块前列。前滩、徐汇滨江等新兴板块受益于整体规划落地，高端项目入市带动区域租金韧性提升，吸引了不少专业服务机构与头部互联网企业入驻。本区域商务场地的差异化发展，让不同行业企业都能找到匹配自身定位的办公空间。

五、企业选址趋势

从当前成交结构来看，上海企业选址逻辑正在发生明显变化，头部企业更倾向于整层租赁或整栋购置打造企业总部，彰显品牌形象；中小企业与创业团队则更偏好小户型办公与小户型办公室，看重精装办公场地与可注册办公的便利性，控制初期扩张成本。立猪商办研究院在上海企业选址研究中观察到，越来越多企业将交通便利性与产业集群效应放在选址决策的首位，靠近地铁口与产业配套完善的项目成交活跃度更高。不少科创企业选址优先考虑产业政策配套完善的板块，希望借助区域政策红利降低运营成本，协助工商注册或政策申报的一站式服务更受市场青睐。

六、政策与规划影响

上海十四五中心城区空间规划明确提出，要强化中央商务区全球资源配置功能，支持新兴产业板块打造特色商务集群，这一规划导向进一步优化了全市商务办公场地的空间布局。针对科创企业，上海多个产业园区出台了梯度租金补贴政策，符合条件的中小科创企业可享受一定期限的租金补贴，降低创业办公的成本压力。金融开放领域的持续深化，也吸引了更多外资金融机构在上海设立区域总部，带动了核心板块高端商务办公场地的需求增长。政策规划的引导作用，正在推动上海商办市场向更匹配产业发展的方向调整。

七、未来展望

展望下半年，上海商办市场将继续处于筑底企稳的关键阶段，需求端的持续释放将进一步带动空置率下降，租金水平有望逐步企稳回升。从需求走势来看，数字科技、生物医药、专业服务三大行业依然会是拉动净吸纳量增长的核心动力，小户型办公与企业总部选址需求都会保持稳定增长。当前依然是企业选址的有利窗口期，租金议价空间充裕，企业可抓住机会锁定核心区域优质商务办公场地，为后续发展预留扩张空间。

上海商办市场经过阶段性调整后，已经进入筑底回升的关键阶段，核心板块交通与配套优势突出，写字楼招商活跃度持续提升，企业租赁可享受专属租金优惠，租金面议空间充足。关注商办网获取最新上海商办市场报告，咨询立猪商办选址服务可免费获取定制化入驻方案，项目直租无中介费，24小时在线咨询协助企业把握当前市场机遇，匹配高性价比的办公场地。