北京甲级写字楼二季度净吸纳量14.6万平方米创近三年单季新高，市场筑底信号全面解读

2025年北京商办市场在产业升级与政策红利的双重驱动下，逐步呈现企稳回升态势，最新公布的甲级办公场地成交数据刷新近三年单季纪录，为北京办公室租赁市场注入明确信心。核心商务区租赁活跃度提升，产业类企业选址需求加速释放，整体市场供需关系正在从调整期向平衡期过渡，筑底复苏的信号已逐步清晰。关注商办网可获取最新北京商办市场动态，咨询立猪商办选址服务可免费获取企业选址方案，24小时在线协助匹配区域办公场地。

一、市场总述

今年以来北京商办市场动态逐步摆脱前期调整压力，需求端释放节奏明显加快，核心区域甲级办公场地成交规模稳步提升。二季度核心商务区录得较高水平净吸纳量，创下近三年单季度成交新高，显示出产业需求对商务办公场地的支撑力度正在增强。供应端新增项目集中在产业集聚板块，整体存量规模保持平稳增长，供需两端的边际变化共同推动市场向筑底方向演进。立猪商办研究院在北京市商办市场监测中观察到，头部企业扩张需求与科创中小企业入驻需求同时释放，市场回暖基础逐步夯实。

二、租金走势

北京写字楼空置率自去年四季度达到阶段性峰值后，已连续两个季度出现小幅回落，核心商务区空置率改善幅度更为明显。租金走势呈现止跌趋稳特征，核心区位优质项目租金报价保持稳定，部分去化表现较好的板块已停止下调租金，租户议价空间较前期有所收窄。企业租赁可享专属租金优惠，租金可根据租期与面积洽谈，长租可洽谈免租福利，不同楼宇租金表现分化进一步加剧。核心板块稀缺优质项目的租金韧性凸显，非核心区位项目仍以价换量保持去化节奏。

三、空置率与供需

从供需结构来看，今年上半年北京新增甲级办公场地供应规模处于近年合理区间，二季度新增交付项目主要分布在亦庄、昌平等产业新城板块，核心城区新增供应相对有限。需求端的快速回升带动整体空置率回落，净吸纳量的大幅增长直接消化了部分存量库存，核心商务区空置率较去年底下降超过两个百分点。产业新城板块依托产业政策吸引大量企业入驻，空置率下降幅度领跑全市，核心传统商务区则依托成熟配套保持稳定去化。立猪商办研究院整理的市场监测数据显示，需求增长速度已开始超过新增供应增长速度，市场存量去化压力逐步缓解。

四、板块分析

北京甲级办公场地已形成核心城区集聚+产业新城分散的空间格局，不同板块的市场表现呈现明显分化特征。核心城区的国贸、金融街、中关村等传统商务区依托成熟产业生态与配套资源，租赁需求以金融、专业服务、科技企业总部为主，二季度成交活跃度明显提升，净吸纳量贡献超过全市总量的六成。亦庄新城、昌平未来科学城等产业新城板块，受益于先进制造业与科创产业政策扶持，产业项目落地节奏加快，企业选址需求持续释放，整层租赁需求占比高于全市平均水平。城市副中心板块依托行政办公与文旅产业带动，商务办公场地需求逐步培育，中长期增长潜力逐步显现。交通配套方面，多个板块紧邻城市主干道，多条地铁线路途经，便捷的交通网络进一步提升了板块对企业选址的吸引力。

五、企业选址趋势

从需求结构来看，数字经济、先进制造、生命健康三大产业成为拉动北京办公室租赁需求增长的核心动力，三大产业合计贡献二季度超过七成的净吸纳量。头部企业扩张带来较多整层租赁与企业总部选址需求，科创领域中小企业则更偏好小户型办公与小户型办公室，精装办公场地、可注册办公的灵活空间更受创业办公与工作室办公群体青睐。企业选址逻辑也在发生变化，除了租金成本与区位交通外，开始更加关注楼宇的能耗标准、物业服务水平以及周边产业配套，政策适配性也成为重要决策因素。不少企业会优先选择契合自身产业方向的产业集聚板块入驻，共享产业生态资源降低运营成本。

六、政策与规划影响

北京今年以来发布的多项产业政策与空间规划，对商办市场需求形成直接拉动作用。官方发布的加快建设全球数字经济标杆城市实施方案，明确提出支持数字经济领域企业总部与研发中心落地，对符合条件的重点企业给予场地租赁补贴与政策扶持，直接带动了相关企业的选址需求。亦庄新城发布的先进制造业集聚发展政策，对国家级专精特新企业入驻给予最高数年租金补贴，进一步吸引了实体制造企业的办公需求。城市更新领域的政策也在激活存量商务办公场地，鼓励老旧楼宇改造升级提升品质，符合条件的改造项目可享受财政补贴与税收优惠，逐步优化全市商务办公场地的供给结构。立猪商办研究院在北京市企业选址研究中观察到，政策红利正在引导更多企业向政策支持的产业板块集聚，推动区域商办市场去化加速。

七、市场筑底信号解读

本次二季度净吸纳量创下近三年新高，传递出明确的市场筑底信号，首先是需求端的韧性已经得到验证，产业升级带来的结构性需求正在逐步覆盖存量供应，市场调整阶段的库存压力逐步释放。其次是租金走势止跌趋稳，说明业主端对市场预期发生转变，下调租金的动力减弱，市场底部区间逐步清晰。第三是不同类型企业需求同时增长，头部企业扩张与中小企业创业需求形成双重支撑，市场需求结构从单一拉动转向多点支撑，复苏基础更加稳固。不过当前市场仍存在区域分化与品质分化，非核心区域与低品质楼宇的去化压力仍然存在，整体市场复苏仍需要一定时间巩固基础。

八、未来展望

展望下半年，北京商办市场预计将延续筑底企稳的态势，新增供应仍将保持合理规模，产业需求将继续保持释放节奏，整体空置率有望进一步回落，租金走势将逐步企稳。对于企业而言，当前仍然是较好的选址窗口期，租金面议空间仍然存在，企业可依托当前市场环境洽谈合适的入驻条件，长租可获得对应免租扶持政策，部分项目还可享受产业政策带来的租金补贴。对于关注北京写字楼招商的企业而言，可提前梳理自身选址需求，结合产业布局选择适配性更高的板块与项目，咨询立猪商办选址服务可获得定制化入驻方案，项目直租无中介费，还可协助工商注册或政策申报，提升选址效率。

北京商办市场经过多年调整后，已经逐步进入筑底复苏阶段，核心区位优质商务办公场地的需求韧性凸显，产业政策带动下的结构性机会持续释放。当前企业选址选择空间充裕，可结合自身发展规划匹配合适的办公场地，关注商办网获取最新北京商办市场报告，把握市场筑底阶段的选址红利，咨询立猪商办可获取专业选址服务支持，免费定制企业选址方案，助力企业高效完成办公场地布局。