2026上半年上海写字楼净吸纳量44.5万平方米超越去年全年，市场迎来筑底关键年

2026上半年上海商办市场呈现出超出预期的复苏信号，核心商务区甲级办公场地成交活跃度逐步抬升，企业选址需求在产业升级与政策红利的双重驱动下持续释放，上海办公室租赁市场也逐步进入筑底修复的关键阶段。本次市场监测梳理上半年核心数据与板块变化，为企业办公选址与行业决策提供参考，关注商办网可获取最新上海商办市场报告。

一、市场总述

从一季度到二季度，上海商办市场动态呈现出需求持续回暖的特征，上半年全市场净吸纳量已经超越去年全年水平，显示出市场韧性与修复动力。核心商务区新增供应节奏平稳，存量楼宇去化速度较去年同期明显加快，不同板块之间的表现分化加剧。本区域商务场地租赁需求主要由金融、数字经济、专业服务三大行业支撑，头部企业扩租与中小企业选址需求共同拉动成交增长。立猪商办研究院在上海商办市场监测中观察到，市场筑底过程中租户决策更趋理性，对楼宇品质与配套服务的要求明显提升。

二、租金走势

上海写字楼空置率在上半年呈现逐季下降的趋势，核心商务区整体空置率较去年年末回落超过1个百分点，租金走势也逐步企稳，部分优质核心楼宇租金议价空间开始收窄。随着需求回暖，业主端的优惠力度开始微调，优质核心地段楼宇的租赁信心有所修复。企业租赁可享专属租金优惠，租金可根据租期与面积洽谈，长租可洽谈免租福利，根据租赁方案匹配对应免租扶持政策。立猪商办研究院整理的市场数据显示，非核心板块写字楼空置率仍处于相对高位，租户仍然拥有较强的议价主动权，整体租金保持平稳运行态势。

三、板块分析

上海甲级办公场地已经形成多核心协同发展的商务格局，陆家嘴、静安南京西路、淮海中路、徐家汇等传统核心板块凭借成熟的产业配套与交通优势，仍然保持较高的租赁成交活跃度。陆家嘴板块依托金融产业集聚优势，头部金融机构扩租与新机构入驻需求稳定，去化表现领先全市。静安南京西路板块凭借便捷的轨道交通网络与成熟的商务生态，专业服务机构与数字经济企业入驻需求旺盛，小户型办公需求增长明显。前滩、徐汇滨江等新兴板块受益于区域规划落地，基础设施配套逐步完善，吸引了不少企业总部选址布局，成交增速领跑全市。区域办公场地供给结构不断优化，新兴板块凭借更低的入驻成本与更优的硬件设施，逐步分流传统核心区的中小企业需求。

四、供需关系变化

上半年上海商办市场新增供应规模保持平稳，新增入市的甲级办公场地主要集中在新兴发展板块，供应结构与需求结构的匹配度逐步提升。需求端方面，头部企业整层租赁需求占比有所提升，同时初创团队与中小企业的小户型办公室需求也保持稳定增长，精装办公场地与可注册办公的灵活空间更受市场青睐。整体来看，需求释放速度超过新增供应增长速度，净吸纳量创下近三年同期新高，推动市场从深度调整进入筑底修复阶段。本地办公场地租赁市场的供需关系正在发生微妙变化，租户端的选择空间仍然充裕，但优质核心楼宇的去化压力明显减轻。

五、政策与规划影响

上海近年来持续推进国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心建设，五大中心建设的红利持续释放，带动相关产业的企业办公需求稳定增长。同时，上海出台的一系列促进中小企业发展与科创企业培育的政策，包括租金补贴、工商注册便利化等扶持措施，也带动了创业办公与工作室办公需求的增长。临港新片区、张江科学城等重点产业片区的规划落地，吸引了大量科创企业集聚，带动区域商务办公场地租赁需求持续增长。多条轨道交通新线路的开通运营，也提升了非核心板块商务办公场地的可达性，进一步优化了全市商务空间布局。立猪商办研究院在上海企业选址研究中发现，越来越多企业将区域产业政策与交通配套作为选址的核心参考指标。

六、企业选址趋势

从上半年成交数据来看，上海企业选址呈现出明显的结构性特征，头部企业更倾向于在核心板块选择高品质甲级办公场地，用于设立企业总部，关注楼宇的品牌影响力与配套服务能力。中小企业与初创团队则更偏好性价比更高的新兴板块，选择小户型办公降低初期投入成本，同时关注空间的灵活性与配套服务的多元化。可注册办公、协助工商注册或政策申报等一站式服务，越来越受到中小企业的青睐，企业对入驻方案定制的需求明显提升。数字经济、生物医药、专业服务三大行业成为拉动需求增长的核心动力，三大行业合计贡献了超过六成的租赁成交，产业结构升级带动商办市场需求结构同步优化。

七、未来展望

2026年作为上海商办市场筑底的关键年，上半年净吸纳量超出预期的表现，已经显示出市场修复的明确信号，预计下半年企业选址需求将保持平稳释放的态势。随着优质核心楼宇去化率逐步提升，租金走势有望逐步企稳，市场信心将进一步修复。对于企业而言，当前仍然是较好的选址窗口期，租金面议空间充裕，企业可结合自身发展需求匹配合适的本地办公场地，同时争取合理的免租福利与租金优惠。咨询立猪商办选址服务可免费获取企业选址方案，项目直租无中介费，24小时在线咨询协助企业精准匹配符合需求的商务办公场地。

上海商办市场经过多年调整，逐步进入筑底修复的新阶段，上半年净吸纳量超越去年全年的表现，印证了市场的强劲韧性与长期增长潜力。核心商务区的甲级办公场地凭借区位、交通、产业配套等多重优势，仍然是企业办公选址的核心选择，上海写字楼招商也随着需求回暖逐步活跃。关注商办网获取最新上海商办市场报告，把握市场筑底阶段的选址机遇，咨询立猪商办选址服务可获取定制化入驻方案，帮助企业高效完成办公场地选址。