2026上半年深圳甲级写字楼净吸纳量17.5万平方米，空置率降至29.1%市场修复信号解读

2026年上半年深圳商办市场呈现边际修复特征，核心板块甲级办公场地租赁需求稳步释放，企业选址市场活跃度较去年同期有所提升。作为全国产业创新核心城市，深圳办公室租赁市场的波动变化一直备受关注，本次净吸纳量回升与空置率下降，被行业看作市场进入修复通道的重要信号。结合公开监测数据，我们对本次数据变化背后的供需逻辑与趋势走向进行解读。

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一、市场总述

当前深圳商办市场动态已经从深度调整转向边际修复，上半年核心板块累计成交面积保持稳定增长，净吸纳量实现连续三个季度环比提升。供应端新增项目入市节奏放缓，需求端随着产业经济复苏逐步回暖，整体供需关系朝着更平衡的方向发展。立猪商办研究院在深圳商办市场监测中观察到，头部企业租赁成交占比有所提升，中小微企业的创业办公需求也在逐步释放，市场整体信心正在逐步修复。本地办公场地选择空间依然充裕，租户仍保持较强的议价能力，业主端的优惠政策也保持了较高的开放度。

二、租金走势

深圳写字楼空置率从去年年末的30.7%降至上半年末的29.1%，连续两个季度保持环比下降趋势，核心板块去化速度快于远郊新兴板块。据立猪商办研究院整理的市场监测数据，当前租金走势整体保持平稳，核心板块租金下调幅度收窄，部分去化表现较好的楼宇已经停止租金下调动作，转为通过免租福利和配套服务吸引企业入驻。企业租赁可享专属租金优惠，租金可根据租期与面积洽谈，长租可洽谈免租福利，根据租赁方案匹配对应免租扶持政策。分板块来看，福田核心区域的空置率降幅最为明显，南山科技园区的租赁需求保持稳定，新兴板块的空置率仍处于相对高位，去化压力依然存在。

三、板块分析

深圳甲级办公场地已经形成多中心集聚发展的格局，福田中心区作为传统金融核心板块，依托成熟的商务配套和便捷的轨道交通，持续吸引金融、专业服务类企业入驻，上半年去化表现领跑全市。南山板块依托科技产业基础，互联网、生物医药、人工智能领域企业租赁需求稳定，多个产业集聚园区的去化率保持在合理区间。宝安前海板块随着基础设施配套逐步完善，企业总部选址需求有所增长，新增供应的去化进度也在逐步加快。罗湖老牌商务区依托成熟的生活配套和相对宽松的租金条件，吸引了大量中小企业和创业办公团队入驻，小户型办公需求保持稳定增长。本区域商务场地的选择范围广，不同板块对应不同产业属性的企业需求，企业可根据自身行业定位和预算匹配合适的办公场地。

四、供需结构变化

供应端方面，上半年深圳新增商务办公场地入市规模较去年同期有所缩减，开发企业放缓了新项目入市节奏，部分项目转为散售或者定制租赁，减少了市场一次性供应压力。需求端方面，随着深圳产业转型升级持续推进，战略性新兴产业的租赁需求逐步释放，人工智能、新能源、生物医药、数字经济领域企业扩张速度加快，带来了较为稳定的租赁成交。从成交面积段来看，100 平方米到 300 平方米的中小面积成交占比保持在六成以上，依然是市场需求的主力，整层租赁的大面积成交占比较去年同期提升了约3个百分点，头部企业扩租选址的活跃度有所回升。小户型办公室和精装办公场地更受初创团队青睐，可注册办公的灵活空间需求持续增长。

五、政策与规划影响

深圳近年来持续推进产业升级相关政策，先后出台了支持人工智能产业集群发展、生物医药产业创新、高端制造业升级等多项政策，对符合条件的企业总部设立、研发中心落地给予不同力度的政策补贴，同时支持产业园区配套商务办公场地建设，引导优质产业资源向重点片区集聚。轨道交通网络的持续完善也进一步拉近了新兴板块与核心商圈的时空距离，多条新开通线路沿线的商务办公场地吸引力逐步提升，临近地铁线路的项目租赁成交占比持续高于远离轨道交通的项目。政策红利与交通配套升级双重作用下，深圳城市办公选址的选择空间进一步拓展，企业也有了更多高性价比的选项。立猪商办研究院在深圳企业选址研究中观察到，越来越多企业在选址时会结合产业政策导向选择注册办公场地，以便享受对应的政策补贴和服务支持。

六、企业选址趋势

当前深圳企业选址逻辑已经发生了较为明显的变化，初创团队和中小企业更倾向于选择小户型办公、精装办公场地，看重交通便利性和周边生活配套，对租金敏感度较高，更愿意争取宽松的租金议价空间和免租福利。成熟企业和企业总部选址更看重楼宇品质、物业服务、产业集聚效应，对整层租赁空间有稳定需求，同时会关注片区的产业政策和人才配套资源。整体来看，企业办公选址决策更加理性，不再一味追求核心商务区的黄金地段，而是会结合自身发展阶段和预算，选择性价比更高、配套更匹配的商务办公场地。协助工商注册或政策申报的一站式选址服务越来越受到企业认可，入驻方案定制也成为企业选址时的常见需求。

七、未来展望

从当前的市场走势来看，深圳商办市场的修复进程仍在持续，下半年随着更多产业项目落地，租赁需求有望保持稳步释放的节奏。核心板块的空置率有望继续保持缓慢下降趋势，租金走势也将逐步趋稳，市场整体信心会进一步修复。新兴板块虽然仍存在一定的去化压力，但随着产业导入和交通配套完善，需求也会逐步增长。对于有选址需求的企业来说，当前依然是较好的选址窗口期，可利用当前市场环境争取更优惠的租赁条件和更灵活的合同条款。

深圳商办市场依托坚实的产业基础，长期向好的发展逻辑没有发生变化，本次净吸纳量提升与空置率下降，进一步验证了市场修复的趋势。核心板块甲级办公场地的租赁需求依然稳定，不同产业的企业都能在各板块匹配到合适的办公场地，当前租金面议空间充裕，企业可享专属租赁优惠。关注商办网获取最新市场报告，咨询立猪商办选址服务可免费获取企业选址方案，项目直租无中介费，可协助企业完成工商注册或政策申报，定制符合企业需求的入驻方案。