2026上半年南京甲级写字楼净吸纳量3.2万平方米转正，空置率降至38.0%市场修复信号解读

2026年上半年南京商办市场呈现边际修复态势，核心商务区甲级办公场地净吸纳量转正，空置率首次出现连续两个季度回落，整体市场传递出明确的修复信号，也为南京办公室租赁市场带来新的变化。随着城市产业升级持续推进，企业选址需求逐步释放，本地办公场地供需关系正在朝着更平衡的方向调整。关注商办网可获取最新南京商办市场动态，把握市场修复带来的企业选址窗口期。

一、市场总述

当前南京商办市场动态显示，上半年核心板块供应与需求两端均出现积极变化。全市甲级办公场地整体供应保持平稳，新增供应集中在江北新区与河西新城两大核心板块，合计新增供应体量符合年初市场预期。需求端随着数字经济、生物医药等主导产业的企业扩张需求释放，上半年净吸纳量实现转正，结束了连续四个季度净吸纳量为负的走势。立猪商办研究院在南京商办市场监测中观察到，市场修复信号主要集中在头部优质项目，品质楼宇去化速度明显快于老旧楼宇，市场分化趋势进一步加剧。企业对于本区域商务场地的选择更偏向硬件设施完善、配套服务成熟的项目，对入驻体验的要求持续提升。

二、租金走势

南京写字楼空置率在上半年降至38.0%，较去年年末下降1.2 个百分点，结束了连续三年的空置率上行周期，这一变化也直接影响了租金走势。当前租金整体仍保持平稳运行，核心板块优质楼宇租金止跌回稳，部分去化表现较好的项目报价已经不再下调，业主议价空间略有收窄。非核心板块空置率仍然偏高，租金仍保持低位运行，业主仍以价换量吸引企业入驻。企业租赁可享专属租金优惠，租金可根据租期与面积洽谈，长租可洽谈免租福利，不同板块不同品质楼宇的租金议价空间存在明显差异。从整体走势来看，空置率下降为租金企稳奠定了基础，市场修复预期逐步形成。

三、板块分析

南京甲级办公场地已经形成多中心集聚的发展格局，不同板块的市场表现存在明显分化。河西新城作为南京总部经济核心集聚区，凭借成熟的商务配套与区位优势，吸引了大量金融、专业服务企业入驻，上半年净吸纳量位居全市首位，空置率降幅超过2个百分点，市场修复速度领跑全市。江北新区作为国家级新区，近年来新增供应持续入市，依托产业扶持政策吸引了大量科创企业落地，上半年需求释放速度明显加快，净吸纳量实现转正，整体空置率也出现小幅回落。新街口作为传统核心商圈，商务配套成熟，交通网络完善，多条地铁线路交汇，紧邻城市主干道，小户型办公需求一直保持稳定，去化表现平稳。玄武仙鹤门板块与江宁百家湖板块依托各自产业集聚优势，创业办公需求保持活跃，整体市场也呈现稳步修复的态势。立猪商办研究院整理的市场数据显示，核心板块优质项目的去化率已经接近六成，市场信心正在逐步恢复。

四、供需结构变化

供应端来看，近年来南京商办市场新增供应主要集中在江北新区与河西新城，核心老城区新增供应有限，整体供应节奏保持平稳，没有出现集中放量的情况。需求端来看，企业选址需求结构出现明显变化，本土中小企业扩张需求占比逐步提升，大型企业总部选址需求也有所回升，需求结构更加均衡。从需求行业分布来看，数字经济、生物医药、新能源三大战略性新兴产业合计贡献超过六成的租赁成交，成为拉动市场需求的核心动力。专业服务业与金融业的租赁需求也保持稳定，金融机构扩张与新设网点带来持续的办公需求释放。小户型办公室需求占比逐步提升，初创团队与中小企业更倾向选择面积灵活、配套完善的精装办公场地，降低初始入驻成本。整层租赁需求主要来自大型企业总部，这类需求对楼宇品质与区位的要求较高，更愿意为优质项目支付合理租金。

五、政策与规划影响

南京近年来持续推进产业升级与科创企业培育政策，为商办市场需求释放提供了坚实支撑。南京市出台的科创企业培育计划，对本土初创科技企业给予场地租金补贴，最高补贴比例可达五成，补贴期限最长可达三年，这一政策直接拉动了初创企业的办公需求。江北新区出台的总部经济扶持政策，对新入驻的企业总部给予一次性开办补贴，同时给予连续多年的场地租金补贴，吸引了大量外地企业总部落地，带动了区域甲级办公场地的去化。河西新城推进的总部经济集聚工程，对入驻的金融机构总部与独角兽企业给予配套政策支持，进一步巩固了区域总部经济核心地位。城市轨道交通的持续延伸，也带动了新兴板块商务办公场地的需求增长，地铁线路覆盖范围扩大，提升了非核心板块商务场地的可达性，吸引了更多企业选址布局。政策与交通配套的双重加持，为南京商办市场修复提供了持续动力。

六、企业选址趋势

从当前南京企业选址趋势来看，企业选址逻辑已经发生明显变化，不再单纯追求低租金，更关注楼宇品质、配套服务与产业集聚效应。初创团队与工作室办公更倾向选择可注册办公的精装办公场地，看重灵活的租赁条款与完善的配套服务，降低运营成本与管理成本。中小企业选址更关注交通便利性与周边生活配套，方便员工通勤与商务接待，对户型面积的灵活性要求较高。企业总部选址更关注楼宇品牌形象、硬件设施与物业服务，更愿意选择核心板块的优质项目，提升企业形象与吸引人才。近年来整层租赁需求占比保持稳定，越来越多的企业倾向选择整层办公，提升办公私密性与管理效率，同时也能获得更优惠的租金条件与免租政策。市场修复过程中，企业选址决策更加理性，更注重长期发展需求，不会因为短期的租金优惠选择不符合发展需求的场地。

七、未来展望

展望2026年下半年，南京商办市场预计将延续当前的修复态势，净吸纳量将保持正增长，空置率有望进一步回落，租金也将逐步企稳。下半年预计新增供应仍将集中在江北新区与河西新城，整体供应压力依然存在，但需求释放速度也在加快，供需关系将持续改善。随着产业升级持续推进，战略性新兴产业仍将是拉动租赁需求的核心动力，企业扩张需求将持续释放，为市场修复提供支撑。对于企业而言，当前仍然是企业选址的利好窗口期，市场供给充裕，租金议价空间仍然存在，企业可以选择更符合自身需求的优质办公场地，同时争取更优惠的租赁条件。关注商办网获取最新南京商办市场报告，咨询立猪商办选址服务可免费获取企业选址方案，项目直租无中介费，可根据企业需求定制入驻方案，还可协助企业进行工商注册与政策申报，帮助企业高效完成选址。

南京商办市场经过多年调整，首次出现明确的修复信号，空置率下降与净吸纳量转正标志着市场进入新的发展阶段，核心板块优质甲级办公场地的投资与租赁价值逐步凸显。南京办公室租赁市场供需关系逐步平衡，未来市场将朝着更健康的方向发展。企业在当前阶段选址，可充分利用市场修复窗口期的优势，匹配符合自身发展需求的商务办公场地，同时结合区域产业政策争取更多租金优惠与扶持。关注立猪商办可获取最新南京写字楼招商信息，咨询专业选址服务可提升选址效率，降低选址成本。