2026 北京甲级写字楼市场复盘：商圈分化加剧，中关村租金逆势走强

市场总览：空置率持续回落，租金仍在寻底

2026年上半年，北京甲级写字楼市场呈现出“量稳价跌”的运行特征。全市新增供应已连续四个季度零交付，整体空置率连续第六个季度下降至17.8%。二季度单季净吸纳量达14.6万平方米，创近三年单季新高，上半年累计净吸纳量约20.3万平方米，延续了半年去化20万平方米的趋势。

租金方面，市场仍未走出下行通道。二季度全市甲级写字楼平均净有效租金降至208.2元/月/平方米，环比降幅为2.1%，但这一降幅已是近三年来单季最小。戴德梁行统计显示，全市写字楼平均租金为191.28元/月/平方米，五大核心商圈平均租金为220.75元/月/平方米。仲量联行预计，2026年全年平均租金同比降幅约为9.7%。

值得注意的是，不同统计口径下的空置率存在差异（仲量联行录得14.7%，世邦魏理仕和高力国际录得17.5%-17.8%），这主要源于各机构对甲级写字楼样本范围和统计方法的区别。但趋势方向一致：市场正在缓慢修复，且修复呈现显著的结构性分化特征。

四大板块对比：产业底色决定市场表现

CBD：韧性有余，价格承压

CBD板块在2026年上半年展现出了核心商办基本盘的稳定性。戴德梁行数据显示，CBD空置率从一季度的12.57%回落至二季度的11.77%。上半年多宗数千平方米级大宗租赁成交均为企业在CBD内部的升级、扩租动作，金融、专业服务等高产值租户在成交中占比超70%。高力国际亦指出，CBD本季度净吸纳量实现近4.4万平方米去化，主要得益于头部硬科技企业总部搬迁至CBD核心区。

然而，CBD也面临明显的租金压力。仲量联行指出，全市租金环比下跌主要受CBD周边的第三使馆区、东长安街及东二环子市场相对激烈的价格竞争影响。租金深度回调在一定程度上提升了CBD的性价比，带动了部分搬迁需求释放。

中关村：全市唯一租金上涨，AI产业成核心引擎

中关村是2026年上半年北京写字楼市场最突出的亮点。莱坊统计显示，二季度中关村平均净有效租金达到251.4元/月/平方米，环比上涨0.3%，成为全市唯一实现租金环比增长的甲级写字楼子市场，同时空置率维持在8.2%的低位，显著优于全市平均水平。这一租金水平已高于CBD的平均租金。

中关村的表现并非偶然。从需求端看，二季度TMT行业贡献了全市49.4%的成交面积，其中人工智能及云计算相关企业占TMT行业租赁需求的52.1%。中关村贡献了全市36.7%的租赁需求面积，算秩未来、算苗科技等企业扩租，智谱AI收购钻石大厦用于人工智能研发等案例，均体现了科创产业对办公需求的强劲拉动。高力国际数据显示，中关村空置率较2024年末逾22%的高位已累计回落约6个百分点。

中关村的产业集聚效应形成了独特的竞争壁垒。人工智能、集成电路等企业在此聚集，带来了人才优势、创新生态和资源协同效应，使得区域办公市场形成了良性循环。

望京：去化放缓，面临阶段性调整

望京板块在2026年上半年的表现相对疲软。世邦魏理仕报告指出，望京受企业缩减规模拖累，二季度去化显著放缓。莱坊的分析也显示，望京-酒仙桥区域空置率虽有所改善，但租金略有走弱。

望京面临的主要挑战在于：相对于CBD等核心区域的性价比优势正在减弱，同时退租、缩租、整合等现象频发，新租动能匮乏。区域内部分标杆项目——如保利国际广场等品质卓越的楼宇——租金水平依然坚挺，月租金报价普遍在12-15元/平方米/天，但整体市场的调整压力不容忽视。

丽泽：从高速去化转入良性调整

丽泽子市场经历了2021年至2025年的持续大规模去化，空置率从66%大幅回落至2026年一季度的21.2%，年均净吸纳量达15.2万平方米。但2026年一季度，丽泽首次录得净吸纳量负值，标志着该区域进入了从快速扩张到平稳运营的良性调整阶段。

作为定位“北京第二金融街”的新兴金融功能区，丽泽已吸引银河证券、华为、建信金科等大型企业总部入驻，金融类企业占比达65%。其长期价值在于靠近金融街的区位优势和相对较低的租金水平，但在当前市场环境下，仍需时间消化前期集中释放的供应。

中关村租金上涨的深层逻辑

中关村的逆势表现，本质上是“产业支撑型市场”在当前周期中的一次集中验证。

从需求端来看，人工智能产业正在经历一轮密集的资本投入和人才扩张。大模型企业、算力公司、芯片设计企业以及相关投资机构对办公空间的需求具有真实性和持续性。莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚指出，中关村的突出表现并非单纯依靠价格竞争，而是得益于人工智能、集成电路、云计算及科技投资机构持续扩张所带来的真实需求支撑。

从供给端来看，中关村核心区域的可租赁甲级写字楼增量有限。在所监控的中关村26栋甲级写字楼中，空置率高于10%的楼宇仅10栋，其中还有2栋是近两年才入市的次新项目。供不应求的格局为租金企稳提供了基础条件。

从产业生态来看，中关村周边聚集了大量高校、科研院所和技术人才，形成了难以复制的创新生态。企业在选址时不仅考虑租金成本，更看重人才获取的便利性和产业协作的效率。这种“产业黏性”使得中关村在市场下行周期中具备了更强的抗压能力。

企业选址参考：分化时代的选择逻辑

对于正在考虑办公选址的企业而言，2026年的北京写字楼市场提供了更大的议价空间和更多的选择余地，但选择逻辑需要更加精细化。

科技类企业应优先评估中关村及周边区域。尽管租金水平相对较高，但产业集聚带来的招聘效率、技术合作机会和人才留存优势，可能远超过租金差带来的成本。当前中关村空置率已处于低位，优质可租赁面积正在减少，有扩张需求的企业宜尽早锁定。

金融和专业服务类企业可重点关注CBD区域。租金深度回调后，CBD的性价比有所提升，且金融生态的集聚效应和国际化形象仍是难以替代的竞争力。但需注意，CBD下半年将迎来多个大型项目集中入市，包括CBD Z5大嘉未来中心、Z6愿景之地等项目，届时业主之间的竞争可能进一步加大，租户的谈判筹码有望增强。

成本敏感型企业可关注丽泽等新兴板块。丽泽在交通条件持续改善的背景下，租金水平相对核心商圈仍有明显优势，适合对成本较为敏感但需要一定商务形象的企业。

需要提醒的是，2026年下半年北京将迎来近年来规模最大的新增供应周期。莱坊预计全年新增供应约79.9万平方米，其中绝大部分在下半年集中释放，高力国际进一步预警市场将迎来长达约18个月的高供应周期，期间新增供应量接近150万平方米。大量新项目入市将对空置率和租金形成新一轮压力，企业在这一窗口期内进行选址决策，有机会获得更有利的租赁条款。但同时也要关注所选择楼宇的长期运营能力和资产质量，避免因周边供应过剩而影响办公环境和资产价值。