AI 企业成北京写字楼租赁主力！大模型、科技公司偏好哪些办公板块

2026年上半年，北京甲级写字楼市场在整体调整中呈现出鲜明的结构性亮点。当传统金融、专业服务类租户普遍收缩办公面积时，人工智能与芯片企业却逆势扩张，成为拉动市场需求的核心力量。莱坊发布的2026年第二季度《北京甲级写字楼市场报告》显示，二季度TMT行业贡献了全市49.4%的成交面积，其中人工智能及云计算相关企业占TMT行业租赁需求的52.1%，成为推动市场活跃度提升的重要力量。科创企业正在重塑北京写字楼市场的需求结构，而大模型、AI芯片、算力等细分领域的企业，在选址时展现出鲜明的板块偏好。

AI企业为何成为租赁主力

这轮由AI驱动的办公需求增长，有着扎实的产业基础。一方面，北京持续强化人工智能产业布局，加快推动AI在科研、制造、医疗、金融等领域应用落地，相关产业正加速转化为真实办公需求。另一方面，大模型企业在经历2024至2025年的融资密集期后，团队规模快速扩张，对办公空间产生了刚性需求。世邦魏理仕的数据也印证了这一趋势，以系统解决方案、平台互联网及人工智能为代表的TMT细分赛道仍为增量需求主要来源，并持续向科技中心区集聚。

从行业构成看，以互联网、人工智能为代表的企业是北京办公楼市场增量需求的主要来源，机器人赛道企业的租赁活跃度也在明显提升。仲量联行报告指出，租户需求主要集中在300至500平方米的小面积区间，普遍对“精装交付、拎包入驻”的办公面积选择表现出明显偏好。

中关村：AI企业选址的第一选择

中关村无疑是本轮AI企业扩张的最大受益板块。莱坊统计显示，二季度中关村贡献了全市36.7%的租赁需求面积，持续吸引人工智能、大模型、算力、芯片及相关投资机构集聚。算秩未来、算苗科技等企业扩租，以及智谱AI收购钻石大厦用于人工智能研发等案例，均体现了科创产业对办公需求的强劲拉动。

在租金表现上，中关村是全市唯一实现租金环比增长的甲级写字楼子市场。二季度，中关村平均净有效租金达到每月每平方米251.4元，环比上涨0.3%，空置率维持在8.2%的低位，显著优于全市平均水平。高力国际数据进一步显示，中关村空置率较2024年末累计回落约6个百分点至16.3%，率先显现触底信号。

中关村之所以成为AI企业的首选，核心在于其不可复制的产业生态。仲量联行报告指出，中关村正展现出“地缘引力”，“名校求学—周边创业—本地置业”的生命周期，使得科技从业者与中关村区域产生深度绑定，推动该区域成为前沿科技初创企业的首选地。中关村上地区域企业新租成交约9万平方米，人工智能、具身智能、自动驾驶等领域需求旺盛，且以新增需求为主，而非存量搬迁。

标志性案例：智谱AI整栋购置钻石大厦

2026年5月，“全球大模型第一股”智谱以3.61亿元收购了位于北京海淀区东北旺西路的钻石大厦，总建筑面积约2.27万平方米。钻石大厦地处中关村软件园核心位置，周围聚集着联想、百度、腾讯、新浪等互联网科技巨头，是北京乃至全国人工智能、数字经济产业的核心腹地。

智谱在公告中明确表示，拟将该物业作为公司总部自用，满足日常行政及大模型业务营运需求，同时依托目标物业的潜在价值支撑长期战略规划，增强整体抗风险能力。分析人士认为，智谱的此次拿地动作，不仅是企业自身发展的重要里程碑，还可能预示着AI大模型相关企业在核心城市核心地段重资产布局的新范式。

从行业趋势看，这场“扫楼”潮并非孤例。今年以来，从头部大厂到垂直细分领域龙头企业，密集出手收购甲级写字楼或底价竞得产业用地。字节跳动在北京海淀区连拿两宗地块，总耗资约61亿元，其中东升科技园三期地块33.05亿元。随着AI大模型、硬科技等新质生产力赛道加速崛起，行业企业“扫楼”主力或将发生迭代。

东升科技园：AI产业链的“孵化器”与“加速器”

如果说中关村核心区是AI企业的“总部基地”，那么东升科技园则扮演着产业链孵化与加速的角色。东升科技园目前已集聚科技企业2000余家，累计培育成长上市企业14家、专精特新企业273家，以空间、服务、生态三轮驱动推动产业高质量集聚发展。

2026年，东升科技园在AI领域的布局进一步提速。园区二期联合北京创业孵育协会举办中关村“火花”AI硬件专场路演对接会，精准搭建优质科创项目、产业资本、应用市场、行业企业高效对接平台。园区企业涵盖具身智能、算力芯片、大模型、数字孪生、医疗健康及商业航天等前沿赛道，形成一体化产业创新矩阵。

东升科技园的吸引力还体现在政策创新上。2026年1月，北京市发布首批人工智能创新街区，北京AI原点社区以原点大厦为中心打造“十分钟创新服务圈”，通过原点OPC国际枢纽站、原点学堂等特色平台，提供算力补贴、免费工位、政务直通、资本对接、市场撮合等全周期赋能。东升科技园约270万平方米的高品质载体矩阵，正形成以人工智能、具身智能、生命科学为核心的高精尖产业集群。

对于处于快速成长期的AI企业而言，东升科技园的优势在于较低的入驻门槛和更灵活的办公空间配置，同时又能享受中关村科学城的产业政策辐射。字节跳动以33.05亿元竞得东升科技园三期地块，也从侧面印证了头部企业对这一区域长期价值的认可。

望京：政策补贴驱动的AI产业新高地

望京-酒仙桥区域在2026年也在加速AI产业布局。位于望京核心地段的AI SPACE人工智能产业园——前身为摩托罗拉大厦——已成为朝阳区AI产业的创新引擎。园区针对AI企业推出了“前置租金奖励（租金6-7.5折）和后置政策（连续三年最高每年500万）”的扶持组合，政府补贴力度在北京各板块中颇具竞争力。

2026年7月，星禾AI智体创新谷在望京正式启动，望京街道建立企业政策申报一对一辅导机制，将人才补贴、办公场地扶持、算力费用减免、创业融资支持等政策红利直达辖区AI中小企业。从园区定位看，星地中心等载体明确将产业方向锁定为元宇宙、人工智能、区块链、交互、算力、机器人、智能驾驶、数字人、大模型、高性能计算芯片等前沿领域。

不过，望京板块在2026年上半年的整体写字楼市场表现相对平淡。世邦魏理仕报告指出，望京受企业缩减规模拖累，二季度去化显著放缓。莱坊数据显示，望京-酒仙桥区域平均租金约为每平方米每月148.6元，与中关村的251.4元存在明显差距。望京对于AI企业的吸引力更多体现在政策补贴力度和相对较低的租金门槛上，更适合对成本较为敏感、处于早期阶段的AI创业团队。

AI企业选址的四大核心考量

梳理2026年北京AI企业的选址逻辑，可以归纳出以下核心考量因素：

第一，产业集聚效应。 莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚指出，中关村的突出表现并非单纯依靠价格竞争，而是得益于人工智能、集成电路、云计算及科技投资机构持续扩张所带来的真实需求支撑。产业集聚所形成的人才优势、创新生态及资源协同效应，正在构建更加稳固的市场基础。对于AI企业而言，邻近高校和科研院所意味着更便捷的人才招聘通道，邻近产业链上下游企业则意味着更高效的协作效率。

第二，政策扶持力度。 北京各区在AI产业招商上形成了差异化的政策竞争。海淀区依托中关村科学城提供算力支持、租金减免、人才公寓等综合政策；朝阳区望京通过AI SPACE等特色园区提供租金折扣和年度补贴；经开区则推出OPC人才专属快速认定通道，以专业能力、AI工具应用水平等为核心维度的新型评价体系吸引“超级个体”。企业在选址时，应充分比较各区域的补贴政策与实际可获得的资源支持。

第三，办公空间的灵活性与扩展性。 仲量联行报告显示，当前北京办公楼市场租户需求主要集中在300至500平方米的小面积区间，精装交付、拎包入驻成为主流偏好。AI企业在快速成长期面临团队规模的不确定性，能够提供灵活租约和可扩展空间的楼宇更受青睐。德事商务中心的分析也指出，AI企业特别是处于快速成长期的团队，应优先考虑能提供灵活租约、精装配套的办公空间，以轻资产模式锁定核心区位，将资本集中于研发与扩张。

第四，长期资产配置与抗风险能力。 智谱收购钻石大厦、字节跳动连续拿地等案例表明，部分具备资金实力的头部AI企业正在从“轻资产租赁”转向“重资产自持”。这种转变一方面是对商办市场低位窗口期的把握，另一方面也反映了AI企业对长期战略布局的考量。对于有购置能力的企业，核心区位、产业集聚效应突出的写字楼资产，既能够满足自用需求，也具备一定的保值增值空间。

结语

2026年的北京写字楼市场，正在经历一轮由AI产业驱动的需求结构重塑。中关村凭借深厚的产业生态和人才优势，成为大模型和AI芯片企业的首选；东升科技园以创新孵化和政策扶持见长，适合成长期企业的加速布局；望京则以补贴力度和较低成本门槛，吸引早期AI创业团队。对于AI企业而言，选址决策需要在产业集聚、政策红利、成本效率和长期发展之间找到平衡点。随着北京写字楼市场下半年迎来供应高峰，企业在这一窗口期内进行选址决策，有机会获得更有利的租赁条件和更多的空间选择。