北京写字楼大宗交易回暖，险资、产业资本重点布局哪些商办资产

2026年上半年，北京大宗物业投资市场交出了一份超出预期的成绩单。随着买卖双方价格预期趋于理性，市场活跃度显著回升。第一太平戴维斯统计数据显示，上半年北京大宗投资市场累计成交金额达到288.6亿元人民币，同比大幅增长63%，创下自2022年以来的同期新高。世邦魏理仕录得的成交金额为257亿元，同比增长50%，同样创下近五年同期最高水平。在这轮回暖中，险资和产业资本成为最活跃的两类买家，但它们的布局逻辑和诉求存在明显差异。

市场全景：核心资产主导，办公与零售双轮驱动

从成交结构来看，优质核心资产始终是市场资金的“压舱石”。上半年，仅甲级写字楼一类物业的成交金额占比就高达52.7%，零售类物业紧随其后，占比41.8%，二者共同构成了交易的主体。二季度单季即录得160.4亿元交易额，环比增长25%，较去年同期增长1.47倍，回暖态势明显。

市场回暖的背后，是卖方定价策略的实质性调整。世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，此前物业品质和现金流表现对投资者的吸引力不足，但如今卖方定价普遍更加松动，对买家而言正是一个较好的价格低位入市时机。这一判断解释了为何上半年大宗交易能够在租金仍处下行通道的背景下实现逆势放量。

标志性交易：鼎好DH3与通用时代中心的两种路径

鼎好DH3：外资退出、险资接力的资本闭环

二季度录得的最大宗交易——中关村鼎好DH3项目，由啟城投资及多家内资险资机构联合设立的基金接手，交易总价值接近80亿元。天津家鼎股权投资基金合伙企业正式落地，规模达61亿元，背后出资方包括大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等，三家险企作为核心LP合计出资30.49亿元，啟城投资关联方以同等金额形成1:1配资。

这宗交易的核心逻辑并不复杂。鼎好大厦的前身是中关村电子卖场“黄金三角”之一，2019年啟城投资联合颢腾投资以57.2亿元完成收购，随后启动历时六年的改造升级，将其转型为超甲级科技办公综合体鼎好DH3。改造完成后，项目出租率持续攀升，租户囊括米哈游、字节跳动、创新工场及多家头部AI和科技公司，接近满租状态。

第一太平戴维斯华北区投资与资本市场部负责人辛勇分析指出，这一结构化交易的精妙之处在于，既优化了项目的杠杆结构和运营成本，又为国内保险机构参与超甲级核心优质资产投资提供了机遇，实现了长期布局。促成交易的核心前提并非结构本身，而是鼎好DH3优质资产本身的硬件基础和良好的租赁运营表现——这种坚实的现金流和稀缺的区位价值，才赢得了挑剔的机构投资者的关注。

通用时代中心：类REITs模式的央企资产盘活样本

丽泽金融商务区通用时代中心B、C座的交易则代表了另一种典型路径。中信证券以75.4亿元受让通产时代公司100%股权及相关债权，标的总建筑面积约18.5万平方米，交易方式为协议转让。在此之前，中信证券已在上交所发行“中信证券-通用时代中心绿色碳中和资产支持专项计划”，发行规模75.42亿元，优先级票面利率低至1.87%，创下近年核心城市写字楼ABS产品的利率低位。

该项目的现金流结构值得关注：核心租户为中国通用技术集团总部及下属企业，对内形成稳定自用底盘，对外其余租赁部分面向市场化客户，这种“国央企自用+对外出租”的双重现金流模式，大幅降低了资产运营风险。此笔交易打破了以股权转让、整售为主的传统资产盘活路径，原始权益人可通过ABS获得部分权益，保留了企业对总部物业的持续使用权，买方退出路径清晰，被认为是央企盘活存量资产的一次标准模板。

机构买家偏好：什么样的写字楼更受青睐

从上半年的成交案例中可以提炼出机构买家选择标的的共性标准。

稳定现金流是第一前提。 无论是鼎好DH3接近满租的运营表现，还是通用时代中心国央企自用与对外出租结合的双重现金流结构，底层资产的现金流确定性是所有交易能够达成的根本前提。

产业集聚效应构成竞争壁垒。 鼎好DH3位于中关村核心区，受益于AI产业的密集扩张，出租率和租金水平逆势走强。建议投资型收购方可优先考虑收购中关村商圈内已有头部企业入驻、出租率稳定超90%的写字楼。产业集聚带来的真实需求支撑，使得这类资产在整体市场下行周期中具备更强的抗压能力。

绿色认证与政策合规性提升融资优势。 通用时代中心获得LEED金级认证，贴有“绿色”“碳中和”标签，在绿色金融政策导向下，这类资产的融资优势和估值稳定性远超普通商办物业，稀缺属性突出。

退出路径的清晰度成为关键考量。 公募REITs试点范围已扩容至写字楼与酒店类资产。自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策正式落地以来，三个月内已有17单项目申报完成，拟发行规模超过600亿元。具备清晰的REITs退出路径，正在成为机构投资人筛选标的的重要加分项。

自用收购与投资型客户：两种诉求，两套逻辑

2026年一季度，北京办公楼自用型交易额占比超过90%，这一数据标志着写字楼正从金融产品回归产业基础设施的本质属性。自用型买家与投资型买家在标的筛选上呈现出截然不同的偏好。

自用型买家以企业买家为主，核心诉求是匹配自身业务发展需要。自用型买家持续偏好“核心区小体量、低密度”办公资产，典型案例包括东城区一独栋办公项目以约4亿元成交，以及二环内一稀缺低密度办公资产被某机关单位以3.1亿元购入。对于具备高精尖行业背景的自用型收购方，建议考虑收购周边产业配套完善但业主资金承压的写字楼，从而以更低价格获取标的，并重点评估硬件改造成本，筛选可低成本适配产业发展需求的项目。2026年4月，智谱AI以3.61亿元收购中关村软件园钻石大厦全部用于自用，即体现了这一逻辑。

投资型买家则聚焦于资产的中长期增值潜力和退出可行性。具备稳定租金现金流、坐落于科创高地的写字楼资产是投资型收购方的首选标的。险资作为典型的长期资本配置者，其核心诉求为品牌锚定与长期资产配置，核心地段写字楼被视为利率下行周期的优质压舱石。在收购策略上，投资型买家需要同时核验租户的租约剩余期限和信用资质，保障项目具备稳定的租金收入。

下半年展望：修复态势有望延续，供应高峰值得关注

对于下半年走势，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩指出，北京大宗物业市场有望延续修复态势，优质办公资产、长租公寓等标的的放量节奏将是决定成交规模的关键变量，公募REITs及机构间REITs的持续扩容将为部分符合条件的资产提供更清晰的退出路径。

但需要注意的是，2026年下半年北京写字楼市场预计将迎来约130万平方米的新增供应入市，届时市场可能面临一定的去化压力。大量新项目入市将对存量资产的租金水平和出租率形成新一轮竞争，这也意味着机构买家在筛选标的时，对楼宇的运营能力和资产质量将提出更高要求。核心区位、产业集聚效应突出、现金流稳定的优质资产，预计仍将是险资和产业资本竞逐的重点方向，而运营能力不足的资产则可能在这一轮供应高峰中面临更大的价值重估压力。